【建筑节能】据住建部统计各地改造城镇老旧小区万个涉及居民万户各地改造城镇老旧

    据住建部统计各地改造城镇老旧小区万个涉及居民万户各地改造城镇老旧

据住建部统计，2019年，各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。2020年，各地改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。2020年7月，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)成为老旧小区改造的加速器。《意见》明确表示，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。

住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波曾表示，很多老旧小区年龄都在20年以上，原来设计标准比较低，后期管理、维护也不到位，存在不少问题。目前全国老旧小区共有近17万个，建筑面积约40亿平方米。

那么，全国老旧小区改造大概能拉动多大的市场规模？

据长江证券测算，老旧小区改造升级提速后，外墙涂料、塑料管道、水泥、建筑保温材料等多个品类的市场规模均会得到拉动，不同品类的产量拉动比例从2.2%到83%不等，塑料管道行业产值拉动最低约为78亿元，保温材料行业产值拉动最高可达1250亿元。

那么全国40亿平方米的老旧小区，改造一共要花多少钱？广发证券的分析师给记者算了一笔账：参考广州、呼和浩特、淄博、攀枝花、宜昌和沈阳等六个试点改造城市的投资数据，六城中每平方米投资强度最低的是淄博，为123.36元。最高的是沈阳，为372.02元。每平方米平均投资强度为215.18元。以这三个数据为基准，计算全国40亿平方米老旧小区改造的投资额，在不考虑加装电梯的情况下，最低标准下全国投资额也可达到4934亿元，平均标准下的全国投资额则为8607亿元。

如果考虑加装电梯单项附加的投资额，那么全国老旧小区改造的投资总额将达万亿元以上。河北、安徽等省份公布的改造计划也显示，未来老旧小区改造的每平方米投资强度在100-200元左右，与试点城市的投资数据相近。

改造工作升级“目前国家大力推进的城镇老旧小区改造工作其实是个升级版，跟以前工作有相同的地方，但是更加综合和全面。”住建部副部长黄艳进一步解释道。

按照《意见》要求，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。

基础类，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整(入地)等。

完善类，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。环境及配套设施改造建设，包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

提升类，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

三大痛点待解目前各地老旧小区改造水平不一，改造技术和交付标准存在较大差异。“老旧小区改造过程中，最大的难题是标准的制定。标准既需要理论模型支撑，也需要实践应用，最主要的是居民需要，以用户思维重新构建老旧小区的标准体系，将老旧小区改造变成一种标准化的产品去输出。”中国城市科学研究会理事长仇保兴表示。

针对老旧小区改造过程中存在的问题，仇保兴指出，老旧小区改造主要存在三大痛点：第一，改造资金存在困难。第二，改造过程中存在技术标准不统一问题。第三，住户意见和满意度问题。

比如，在老旧小区改造过程中，住户意见不统一的问题非常常见。以加装电梯为例，三层以上的住户通常对加装电梯比较欢迎，而三层以下的住户则往往比较抵触。“很多老旧小区改造意见不统一，主要和出资有关。因为目前的政策是谁受益、谁出资，于是产生了分歧。在实践过程中发现，如果对住户居住条件真的起到改善作用，这一问题可能就会迎刃而解。”仇保兴认为。“十四五”期间的小区改造工作，与以往有何不同？

一是改造内容不同。过去改造更多是单项改造，比如房屋节能、水电气路等。现在更多的是综合改造，基础类包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升。完善类包括小区的环境及配套设施改造提升，有条件的加装电梯等。提升类包括社区公共服务产品的供给，比如养老、托育、卫生防疫、助餐等。

二是组织实施形式不同。过去，基本上是政府的单方面工作，此次改造从方式上要求多方参与。黄艳说：“我们希望居民达成一致意见后，向政府申请纳入改造，并主动参与改造全程，实现共谋共建共管共评共享。”

三是资金筹措方式不同。过去，资金来源主要包括地方财政、水电气等专营单位出资，中央财政资金支持较少，居民个人出资也很少。“现在的改造资金来源将更多元，一方面，国家发改委、财政部已安排了中央补助资金。另一方面，鼓励社会力量参与，帮助完善社区公共服务供给，并以服务设施长期运营收入作为盈利点。”黄艳表示。

四是改造的要求不同。过去，改造完成但长效管理机制没能建立。这次的老旧小区改造的前提条件是，在项目纳入改造计划之时要把长效管理机制建立起来，包括物业管理模式、小区管理规约、居民议事规则等，保障改造成果。

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